Immobilien in Pattaya: achten Sie auf die Lage und den Bauträger!

THAIZEIT: Herr Young, wer sind die typischen Käufer einer Immobilie in Pattaya?

Henri Young: Die Käuferschicht ist vielfältig. Wir haben zum einen in der Region tätige Expats, die nach adäquatem Eigentumswohnungen suchen. Hier sind die Ansprüche hoch, was gerade uns zugute kommt, da wir in diesem Segment operieren. Eine zweite Gruppe sind Pensionäre. Sie suchen einen Altersruhesitz, einen Ort zum Überwintern oder auch für das ganze Jahr. Und dann gibt es noch die Menschen, die eine Ferienwohnung suchen. Hier haben wir in den letzten Jahren insbesondere starke Zuwächse aus Osteuropa.

Wer eine Immobilie in Thailand besitzt, will sie auch nutzen. Gibt es für die Käufer Erleichterungen bei Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigungen?

Wohnungseigentum in Thailand privilegiert Menschen leider noch nicht bei den erforderlichen Genehmigungen zum Aufenthalt oder zur Berufsausübung. Das wird getrennt behandelt. Wir haben jedoch Anhaltspunkte dafür, dass – insbesondere aufgrund der stark ansteigenden Zahlen von ausländischen Investitionen in diesem Bereich – mittlerweile ein Umdenken in der Politik einsetzt.

Ausländer dürfen an einem Condominium-Projekt maximal 49 Prozent der verfügbaren Flächen erwerben. Was machen diejenigen, die kaufen wollen, nachdem dieser Anteil schon vergeben wurden?

Sie sprechen eine interessante Problematik an. In unseren Projekten ist der Anteil der ausländischen Interessenten deutlich höher als die besagten 49 Prozent. Wer keine solche Fläche abkriegt, muss andere Wege gehen. Üblich sind in diesen Fällen Konstruktionen, die die Gründung einer juristischen Person (einer Firma) beinhalten. Auch der Kauf über Familienangehörige mit thailändischer Staatsangehörigkeit ist übliche Praxis.

Nicht jeder möchte oder kann diesen Weg gehen. Was raten sie diesen Kaufinteressenten?

Das, was wir grundsätzlich jedem Interessenten raten: Entscheiden Sie sich so früh wie möglich bei einem Projekt zum Kauf. Das Risiko ist gering, da Sie in der Regel abgesehen von einer kleinen Registrierungsgebühr nur nach Baufortschritt bezahlen. Ein großer Teil des Kaufpreises wird erst bei Übergabe fällig. Überdies steigen die Preise in der Regel zur Fertigstellung eines Objektes hin an. Die Renditen sind also für die frühen Käufer am höchsten. Als ausländischer Käufer haben Sie in der frühen Phase eines Projektes kein Problem mit dem Eigentumserwerb nach thailändischem Recht, da sie unter die 49-Prozent-Klausel fallen.

Sie haben eine Studie vorgelegt, die teilweise sehr hohe Gewinne in Pattayas Immobilienmarkt aufzeigen. Was sagen Sie potentiellen Käufern heute über ihre Rendite-Chancen in der Zukunft?

Wir haben gezeigt, dass in wenigen Jahren Renditen von achtzig Prozent und mehr möglich sind. Natürlich ist die Anzahl der fertiggestellten Einheiten in den kommenden Jahren stark steigend. Auf der anderen Seite steigt aber auch der Bedarf. Außerdem sind nicht alle kommenden Projekte im gleichen Preis- bzw. Qualitätssegment. Alle Stufen werden bedient und haben ihren Markt. Wir sind weit von einer Sättigung des Marktes entfernt. Deshalb gehen wir auch für die Zukunft von hohen Renditen im Markt aus. Um es klar zu sagen: Trotz aller bereits angekündigten und im Bau befindlichen Projekte sind die erzielten Preise der Wiederverkäufer auch im ersten Quartal 2008 noch einmal deutlich gestiegen im Vergleich zu 2007. Von einer Beruhigung oder gar einem Abschwung des Marktes kann also keine Rede sein.

Was raten Sie Interessenten? Worauf müssen diese bei der Auswahl des Bauträgers achten?

Der Kaufinteressierte sollte sich als erstes die Lage des Projektes ansehen. Falls er hier das Passende findet, muss die Ausstattung des Projektes seiner persönlichen Vorstellung und natürlich seinem Geldbeutel entsprechen. Dann – und das ist vielleicht der wichtigste Teil – muss er ganz genau den Bauträger unter die Lupe nehmen. Ist es eine Firma, die schon länger am Markt ist? Hat die Firma bereits erfolgreich Projekte in der betreffenden Größenordnung abgewickelt und ihre Kunden zufrieden gestellt? Hat sie sich an vorher versprochene zeitliche Rahmen gehalten? Sind diese Voraussetzungen erfüllt, sollte einem Kauf nichts mehr im Wege stehen.

Macht es aus Ihrer Sicht ausschließlich Sinn, im hochpreisigen Luxusbereich zu kaufen?

Ganz und gar nicht. Auch wenn wir dieses Segment hauptsächlich bedienen. Gute Objekte mit herausragenden Rendite-Möglichkeiten finden sich genauso im mittleren Segment. Viel entscheidender ist auch hier der Bauträger. Leider werben hier einige Anbieter mit sehr geringen laufenden Kosten, wenn die Immobilie einmal fertiggestellt ist. Dies scheint auf den ersten Blick verlockend. Mittel- bzw. langfristig gesehen spart man hier jedoch am falschen Ende. Der Zustand des Objektes verschlechtert sich nach Fertigstellung sehr schnell, da zu wenig Geld in den Unterhalt investiert wird. Somit verfällt auch der Wert rasch, anstatt sich zu steigern.

Wer sind Ihre wichtigsten Konkurrenten?

Zunächst einmal: Im Moment sind in der Region um Pattaya eine erstaunliche Anzahl an Projekten annonciert. In denke, dass am Ende nicht alle jetzt vorgestellten und bereits mit großem Aufwand beworbenen Projekte realisiert werden. Dies hat einerseits mit den betreffenden Investoren zu tun, andererseits mit den einzuhaltenden Genehmigungsverfahren. Im Luxussegment, in dem wir uns bewegen, sind es relativ wenige Anbieter, schon weil die wirklich guten Lagen dünn gesät sind. Wir sind also in einer ziemlich komfortablen Situation was mögliche Mitbewerber anbetrifft.